Eerste hypotheekrecht, max 65% LTV als harde grens
Maandelijkse rente-uitkering van 6,25%
AIFMD-vergunning, 17 fondsen succesvol gelanceerd
Instap vanaf €25.000 (verlaagd sinds Fonds 20)
Het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds verstrekt hypotheken op zakelijk vastgoed in Nederland, België en Caribisch Nederland. De belegger ontvangt een vaste couponCouponVaste, periodieke rente-uitkering. Typisch voor private debt en obligatieachtige fondsen. van 6,25% per jaar, uitgekeerd maandelijks, gedurende een looptijdLooptijdGeplande duur van het fonds, van eerste storting tot finale verkoop. Bij closed-end vast; bij open-end onbepaald. Tussentijds uittreden is doorgaans niet mogelijk of alleen via een secundaire markt. van vijf jaar. Alle leningen vallen onder eerste hypotheekrecht met een harde maximum-LTV van 65%.
Mogelijk hanteert deze grens consequent over de hele portefeuille. Praktisch: een pand van €1 miljoen krijgt maximaal €650.000 financiering. Dat geeft een buffer van 35% voor waardedaling vóór er executie-verlies ontstaat. Voor een belegger is dat een ongebruikelijk strikte discipline in een markt waar 75-80% LTVLTVVerhouding tussen het uitgeleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Lagere LTV = grotere buffer bij waardedaling. gangbaar is. Het rendement zit dan ook duidelijk onder wat aanbieders met hogere LTV’s bieden — bewust de afweging.
Mogelijk heeft sinds zijn oprichting zeventien fondsen succesvol gelanceerd en gesloten. Voor de belegger: track record op aanbieder-niveau is hier sterker dan typisch — vraag in een gesprek naar de wanbetalingshistorie van die zeventien fondsen.
Geen ontwikkelingsfinanciering — alleen exploitatie- en herfinanciering van bestaand vastgoed. Geen leverage op fondsniveau (geen bankfinancieringBankfinancieringMate waarin het fonds gebruik maakt van vreemd vermogen naast inleg van beleggers. Vergroot zowel rendement als risico. bovenop het inleggeld). Geen tussentijdse uittreding — wie maandelijks rendement wil, accepteert de 5-jarige looptijd.
Schaal 1–7, redactioneel toegekend — hoe wij risico inschatten →. Zie ook het Eid van het fonds voor de SRI uit wetgeving.
Beweeg de sliders en de grafiek volgt mee. De startwaarden komen uit het fondsmemorandum van Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds; de uitkomsten zijn een rekenkundige illustratie, geen voorspelling — beleggen brengt risico met zich mee.
VPB pas bij realisatie. Winst blijft in de holding voor herinvestering — geen Box 2 zolang u niet uitkeert.
Dit fonds keert periodiek uit. Het rendement komt dus als cash binnen en groeit niet mee in het fonds — de waarde van uw deelname blijft rond uw inleg. Dat drukt uw box 3-grondslag, maar ook uw eindwaarde, tenzij u het geld elders laat werken.
Deze bandbreedte van ±2.5 procentpunt komt ongeveer overeen met de kwartielgrenzen in de markt: één op de vier fondsen komt er aan elke kant buiten. Het is dus geen best-case/worst-case. Voor Europese buy-outfondsen eindigt bovendien ruim één op de acht met een negatief rendement — dat scenario zit niet in deze strip.
| Jaar | Netto-waarde | Geschatte fee dit jaar | Belasting | Fase |
|---|---|---|---|---|
| 0 | € 25k | — | — | start · eerste tranche |
| 1 | € 27k | € 971 | € 71 VPB bij distributie | distributie € 1.563 |
| 2 | € 28k | € 471 | € 71 VPB bij distributie | distributie € 1.563 |
| 3 | € 30k | € 471 | € 71 VPB bij distributie | distributie € 1.563 |
| 4 | € 31k | € 471 | € 71 VPB bij distributie | distributie € 1.563 |
| 5 | € 33k | € 471 | € 1.202 VPB bij distributie | distributie € 27k |
NAV groeit elk jaar met 6,3% netto-target op het opgeroepen kapitaal. Harvest-fase in de laatste 1 jaar: exits gefaseerd, NAV wordt gradueel uitgekeerd — geen klap aan het einde. Belasting volgt elke distributie (holding of het wetsvoorstel) of loopt jaarlijks door (box 3 2026).
Ná VPB (winst blijft in BV) houdt u € 31k over uit een commitment van € 25k — geannualiseerd 4,6% per jaar. Het pre-tax cijfer (€ 33k, 5,6%/jaar) is wat de aanbieder communiceert; de fiscus pakt over de looptijd € 1.484, en doordat dat geld eerder uit uw vermogen verdwijnt loopt u nog eens € 42 aan rendement mis. Tel daar een fee-drag Fee-dragHet verschil tussen het bruto-rendement (vóór fees) en het netto-rendement (na fees), uitgedrukt in basispunten per jaar. Een fee-drag van 200 bps betekent dat fees 2 procentpunt rendement per jaar afslaan. bij ten opzichte van een hypothetisch zero-fee fonds van 152 bps per jaar.
Bps staat voor basispunten: 100 bps = 1 procentpunt. Een fee-drag van 152 bps betekent dus dat uw netto rendement per jaar circa 1,52 procentpunt lager ligt dan in een hypothetische zero-fee variant.
We rekenen in drie stappen:
De fee-breakdown hieronder (opzet, management, performance) is een indicatieve uitsplitsing van waar die fee-drag uit bestaat. Bij een fonds dat al een netto-IRR communiceert zijn die bedragen al verwerkt in het rendement — we laten ze zien voor transparantie, niet als extra aftrek.
Onze samengestelde score uit zeven publieke signalen. Hoe transparant is het fonds, hoe sterk is het verificatie-spoor, hoe zit het met skin in the game en hoe verhoudt de fee zich tot vergelijkbare fondsen? Iedere component is hier zichtbaar.
Stel een vraag aan de fondsmanager. Wij modereren — vragen die we publiceren komen met een antwoord van de manager of na onafhankelijke DD van onze redactie. Reactie binnen vijf werkdagen, of nooit als een vraag niet door moderatie komt.
Vragen die we publiceren zijn relevant voor andere lezers. Te persoonlijke vragen ("Past dit bij mijn situatie?") wijzen we normaal gesproken af; daarvoor kunt u een gesprek aanvragen.
We zijn nog niet aan het versturen — schrijf u in en u hoort het zodra de eerste editie verstuurd wordt. Opzeggen met één klik.
