Vast rendement van 6% per jaar
Korte looptijd van 18 maanden
Eerste hypotheekrecht als zekerheid
Het Pearl Capital Vastgoedfonds verstrekt korte hypothecaire leningen aan ondernemers en projectontwikkelaars op Nederlands zakelijk vastgoed. De belegger ontvangt een vast rendement van 6% per jaar, uitgekeerd per kwartaal, gedurende een looptijdLooptijdGeplande duur van het fonds, van eerste storting tot finale verkoop. Bij closed-end vast; bij open-end onbepaald. Tussentijds uittreden is doorgaans niet mogelijk of alleen via een secundaire markt. van 18 maanden. Aan het einde komt de hoofdsom terug uit de aflossing van de onderliggende leningen.
Anders dan een vastgoedfonds dat de panden zelf bezit, leent Pearl Capital geld uit tegen die panden als onderpandOnderpandActiva (vastgoed, vorderingen, aandelen) waarover een pand- of hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van de fondsbeleggers.. Het rendement is daardoor voorspelbaar — de couponCouponVaste, periodieke rente-uitkering. Typisch voor private debt en obligatieachtige fondsen. op de uitstaande hypotheken — in plaats van afhankelijk van vastgoedwaarderingen. De zekerheid is een eerste hypotheekrecht, wat in geval van wanbetaling de eerste claim geeft op de executieopbrengst.
Anderhalf jaar is uitzonderlijk kort voor vastgoedfinanciering. Het past bij overbruggingsfinanciering of bij projecten waar een herfinancieringsmoment dichtbij is. Voor de belegger: laag herinvesteringsrisico in een stabiele renteomgeving, maar afhankelijk van het succes van de aanbieder om met die termijn nieuwe deal-flow op te bouwen.
Drie vragen vooraf: hoe hoog is de gemiddelde LTVLTVVerhouding tussen het uitgeleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Lagere LTV = grotere buffer bij waardedaling. op de portefeuille (lager = veiliger), welk percentage van de uitstaande leningen heeft een eerste hypotheekrecht (niet alle hypotheken zijn gelijk in rangorde), en wat is de wanbetalingshistorie van Pearl Capital’s eerdere fondsen?
Schaal 1–7, redactioneel toegekend — hoe wij risico inschatten →. Zie ook het Eid van het fonds voor de SRI uit wetgeving.
Beweeg de sliders en de grafiek volgt mee. De startwaarden komen uit het fondsmemorandum van Pearl Capital Vastgoedfonds; de uitkomsten zijn een rekenkundige illustratie, geen voorspelling — beleggen brengt risico met zich mee.
VPB pas bij realisatie. Winst blijft in de holding voor herinvestering — geen Box 2 zolang u niet uitkeert.
Dit fonds keert periodiek uit. Het rendement komt dus als cash binnen en groeit niet mee in het fonds — de waarde van uw deelname blijft rond uw inleg. Dat drukt uw box 3-grondslag, maar ook uw eindwaarde, tenzij u het geld elders laat werken.
Deze bandbreedte van ±2.5 procentpunt komt ongeveer overeen met de kwartielgrenzen in de markt: één op de vier fondsen komt er aan elke kant buiten. Het is dus geen best-case/worst-case. Voor Europese buy-outfondsen eindigt bovendien ruim één op de acht met een negatief rendement — dat scenario zit niet in deze strip.
| Jaar | Netto-waarde | Geschatte fee dit jaar | Belasting | Fase |
|---|---|---|---|---|
| 0 | € 100k | — | — | start · eerste tranche |
| 1 | € 106k | € 3.881 | € 122 VPB bij distributie | distributie € 6.000 |
| 2 | € 112k | € 1.881 | € 2.158 VPB bij distributie | distributie € 106k |
NAV groeit elk jaar met 6,0% netto-target op het opgeroepen kapitaal. Harvest-fase in de laatste 1 jaar: exits gefaseerd, NAV wordt gradueel uitgekeerd — geen klap aan het einde. Belasting volgt elke distributie (holding of het wetsvoorstel) of loopt jaarlijks door (box 3 2026).
Ná VPB (winst blijft in BV) houdt u € 110k over uit een commitment van € 100k — geannualiseerd 4,7% per jaar. Het pre-tax cijfer (€ 112k, 5,8%/jaar) is wat de aanbieder communiceert; de fiscus pakt over de looptijd € 2.280, en doordat dat geld eerder uit uw vermogen verdwijnt loopt u nog eens € 7 aan rendement mis. Tel daar een fee-drag Fee-dragHet verschil tussen het bruto-rendement (vóór fees) en het netto-rendement (na fees), uitgedrukt in basispunten per jaar. Een fee-drag van 200 bps betekent dat fees 2 procentpunt rendement per jaar afslaan. bij ten opzichte van een hypothetisch zero-fee fonds van 182 bps per jaar.
Bps staat voor basispunten: 100 bps = 1 procentpunt. Een fee-drag van 182 bps betekent dus dat uw netto rendement per jaar circa 1,82 procentpunt lager ligt dan in een hypothetische zero-fee variant.
We rekenen in drie stappen:
De fee-breakdown hieronder (opzet, management, performance) is een indicatieve uitsplitsing van waar die fee-drag uit bestaat. Bij een fonds dat al een netto-IRR communiceert zijn die bedragen al verwerkt in het rendement — we laten ze zien voor transparantie, niet als extra aftrek.
Onze samengestelde score uit zeven publieke signalen. Hoe transparant is het fonds, hoe sterk is het verificatie-spoor, hoe zit het met skin in the game en hoe verhoudt de fee zich tot vergelijkbare fondsen? Iedere component is hier zichtbaar.
Stel een vraag aan de fondsmanager. Wij modereren — vragen die we publiceren komen met een antwoord van de manager of na onafhankelijke DD van onze redactie. Reactie binnen vijf werkdagen, of nooit als een vraag niet door moderatie komt.
Vragen die we publiceren zijn relevant voor andere lezers. Te persoonlijke vragen ("Past dit bij mijn situatie?") wijzen we normaal gesproken af; daarvoor kunt u een gesprek aanvragen.
We zijn nog niet aan het versturen — schrijf u in en u hoort het zodra de eerste editie verstuurd wordt. Opzeggen met één klik.
