Wat staat er onder uw lening, en hoe goed beschermt dat u bij wanbetaling.
LTVLTVVerhouding tussen het uitgeleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Lagere LTV = grotere buffer bij waardedaling. — loan-to-value — is de verhouding tussen de uitstaande lening en de getaxeerde waarde van het onderpandOnderpandActiva (vastgoed, vorderingen, aandelen) waarover een pand- of hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van de fondsbeleggers.. Een lening van €700.000 op een woning van €1.000.000 heeft een LTV van 70%. Op het eerste gezicht een droog getal, maar de zekerheid van uw rendement hangt er meer aan dan aan welk ander kerngetal ook.
Waarom LTV ertoe doet
De redenering is simpel. Wanneer een lening niet wordt terugbetaald, kan de geldgever het onderpand laten executeren. Wat hij dan ophaalt, bepaalt hoeveel van zijn uitstaande hoofdsom hij terugkrijgt. Hoe lager de LTV bij verstrekking, hoe meer ruimte er is om een waardedaling van het onderpand op te vangen voordat het herstel van de schuld in gevaar komt.
| LTV | Buffer | Wat het zegt |
|---|---|---|
| 60% | 40% waardedaling absorbeerbaar | Stevige buffer |
| 80% | 20% waardedaling absorbeerbaar | Bij executiekosten ontstaat al verlies |
| 95% | Vrijwel geen marge | Kredietrisico hoort op een eigenaar-bewonershypotheek, niet op een belegging |
Wat is de getaxeerde waarde eigenlijk?
Het tweede getal in de breuk is minstens zo belangrijk als het eerste. Wie taxeert het onderpand, op welke peildatum, en op welke veronderstellingen? Daar zit ruimte voor verschil.
- Marktwaarde in bewoonde staat is lager dan in onbewoonde staat.
- Marktwaarde bij gedwongen verkoop — de forced-sale value — ligt 10 tot 25% onder de gewone marktwaarde.
- Bij een gespecialiseerd object (zorgcentrum, datacenter) is de waarde sterk afhankelijk van de huurder; valt die weg, dan kelderen taxaties.
In een prospectusProspectusDoor de AFM goedgekeurd document waarin het fonds, de risico's en de kosten staan. Vrijgestelde aanbiedingen onder de €100k-drempel kennen geen goedgekeurd prospectus; daarvoor in de plaats komt vaak een informatiememorandum. of memorandum staat doorgaans welk type taxatie wordt gehanteerd. Vraag erom als het er niet staat.
LTV is een momentopname
Een LTV bij verstrekking zegt iets over de buffer toen de lening werd aangegaan. Tijdens de looptijdLooptijdGeplande duur van het fonds, van eerste storting tot finale verkoop. Bij closed-end vast; bij open-end onbepaald. Tussentijds uittreden is doorgaans niet mogelijk of alleen via een secundaire markt. verandert zowel de hoofdsom (aflossing of niet) als de onderliggende waarde (markt). Een aflossingsvrije lening in een stijgende markt: LTV daalt. Een aflossingsvrije lening in een dalende markt: LTV stijgt.
Voor uw beleggingsanalyse helpt een onderscheid in drie cijfers:
- LTV bij verstrekking — onderhandelingsuitkomst tussen geldnemer en fonds.
- LTV per rapportagedatum — wat het fonds laatst rapporteerde.
- LTV bij een waardedaling van −20% (stress-test) — wat blijft er over als de markt corrigeert.
Hoe staat het op uw fondspagina
Voor Nederlandse hypothekenfondsen en vastgoedontwikkelingsfondsen melden wij op de fondspagina de gemiddelde LTV bij verstrekking en — waar bekend — de spread. Bij ontwikkelingsfinanciering noteren wij ook de typische loan-to-cost (LTC), die op casco of grond wordt berekend in plaats van eindwaarde.
Aan een goed onderpand kunt u veel hebben. Aan een te hoge LTV op een gemiddeld onderpand verdwijnt die buffer snel.
Dit artikel is bedoeld als algemene uitleg en niet als persoonlijk beleggingsadvies. Beleggen in alternatieve fondsen kent een aanzienlijk risico op verlies van inleg. Lees vóór een eventuele inschrijving altijd het prospectus of informatiememorandum van de aanbieder.
Een term tegengekomen die niet helemaal duidelijk is? Hover op de onderlijnde woorden voor een korte uitleg, of bekijk de complete begrippenlijst.
